• 陈放池  唐钧

    城市景观灯光是城市景观的重要内容，是城市夜景景观的主要构成。随着上海城市建设的发展，近十多年来，上海市中心城区已初步建成五个中心、拥有近3000余幢楼宇、绵延上百公里的城市景观灯光。这些城市景观灯光装扮了申城的夜景，愉悦着市民和中外游客的“眼球”，成为上海城市综合竞争力的一个品牌。
    城市景观灯光从表象看它是一种景观，从构件的本质看，它是一种工程，从工程学角度看，它是由灯具、线缆和控制系统、固定装置及其他附属材料所组成的发光电工程。城市景观灯光工程一般是依附楼宇、道路、绿地和其他户外构筑物而建成的。且不说灯具有寿命，工程材料在运行过程中也难免要出现故障。城市景观灯光常见的故障表现为灯具损坏、线路老化、控制元件失灵和一些人为破坏（诸如偷盗）或天灾（日晒雨淋）。
    从现状看 ，上海的城市景观灯光大多数已进入“老龄”期，或多或少存在着“隐患”。城市景观灯光属于光电工程，“小洞不补，大洞失补”的事故时有发生。城市景观灯光又作为一门视觉艺术，局部的“瑕疵”也会影响整个“画面”的效果。因此，城市景观灯光的日常管理就显得十分重要。为了保障城市景观灯光的完好和正常运行，需要有专业的操作管理、专人的维修保养和一定的专项经费。目前，上海的景观灯光的日常管理（包括维修保养）均由各级政府包揽，与小政府大社会的现代管理发展格局相违背，城市景观灯光的管理模式和体制也应有所创新。
    城市景观灯光工程大多由专业的景观灯光工程公司安装，但过了保修期（一般为一年），往往发生了故障却“无人应答”。由于城市景观灯光近几年来也开始融入了高技术，有的城市景观灯光采用了led光纤等新型光源，有的城市景观灯光还采用电脑和无线通信手段等来遥控灯光。这就给城市景观灯光的日常管理带来新的挑战。一般的业主和职能部门无法应对，必须由专业的灯光工程技术人员来做此事。因此，城市景观灯光的日常管理需要走市场化的道路，应引入物业管理的理念。
    物业管理指的是受物权人（业主）的有限委托对物权人拥有的物业进行有限的管理。物权指的是对物直接管领并排除他人干涉的权利，属于财产权，其基本特征为：（1）、标的是物，而不是行为或精神财富；（2）权利主体是特定的人，义务主体是不特定的，包括权利主体以外的一切人；（3）有追及效力，即物权的标的物无论辗转落在何人手中，权利人均可追随其物而主张权利，物权受国家法律的保护。物权受到妨害或干涉，权利人可分别不同情况行使返还请求权，排除妨害请求，防止侵害请求权，还可要求损害赔偿，返还不当得利等。物业管理是现代社会分工细化的产物，是集约化专业化的结果，是现代经济发展的标志。
    据不完全统计，上海现有的景观灯光大约有30个亿的资产规模，年维护费至少要5000万元（不含电费）。倘若在物业管理业务上再作延伸和拓展，诸如更换节电环保的新型光源和增加自动化控制系统和监视装置，城市景观灯光的物业管理需求更是无法估计，城市景观灯光的物业管理是一个充满商机的市场。
    景观灯光的物业管理的服务内容大致为：灯具维修或更换；线路检修或重新敷设；灯具与线路的移位或调整；灯光的调试或增补；电气设备的维修或更换；控制软件和硬件的增添或更新；定期定时开闭灯光等。
    景观灯光的物业管理的服务方式大致为：与景观灯光业主签订服务协议，根据协议收取景观灯光的物业管理费，按照协议内容进行物业管理，听取景观灯光业主的监督意见，不断改进物业管理的服务方式和服务内容。
    景观灯光的物业管理的服务手段大致为：（1）拥有一支精干的专业队伍；（2）建立一套完备的管理机制；（3）构成互通的服务网络（客户、供应商和工程队）；（4）建立详细的客户数据库，尽可能做到“招之即来，来之能战，战之能胜”的快速反应，一般毛病当天维修，疑难杂症三天内维修，中小工程一周内维修。（5）运用高科技手段，进行无线通信、遥控、远程抄表、现场监控等，为业主管理好景观灯光。
    城市景观灯光的物业管理是新兴产业，目前尚无经验借鉴，应该逐步探索拓展。首先，城市景观灯光的主管部门可以先借鉴住宅物业公司经验，制定一系列格式合同、服务菜单、价目表和操作规程及相关制度，做好市场调查，制定景观灯光物业管理的资质条件，拟定招投标方案，选择若干个景观灯光区域进行试点。其次，景观灯光的物业管理公司应该看到，景观灯光物业管理是面广量大的业务，不仅需要业务渠道，而且还需要资金、物资和技术支持，因此寻找资金雄厚的投资公司在资金上“输血”，寻找灯具制造商在物流上予以支持，还需要电力部门、灯具制造商的技术支持。再次，景观灯光的物业管理公司之间应合作开设连锁分支机构联手打造物业管理网络。景观灯光的物业管理遍布上海整个地区，而物业管理的特点往往是“应急”。如果没有广泛的分支机构很难做到“快速反应”。景观灯光的物业管理公司还应与政府（各区）职能部门合作，采用属地化原则，就地开设连锁分支机构，联手打造各区景观灯光物业管理网络，形成集约化的规模优势，降低管理成本，形成管理品牌。

 
　　（作者：陈放池，上海紫霞景观控制技术有限公司总经理；唐钧，嘉定区市容环卫管理署灯光管理科科员）