• 苏丰凯 王化杰

    随着我国城市化进程的快速推进，许多城市的城郊农民转为城市居民后仍在原村落居住，形成“城中村”。“城中村”滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外，对“城中村”进行改造, 是实现新农村和推进城市现代化的需要，是缓解城乡二元结构矛盾、促进社会文明进步的重要举措。在城中村改造过程中，出现的各种违法建筑，往往具有成因复杂、数量众多、牵涉面广等特点，对于已建成的房屋，也有很多没有办理审批手续。本文结合城管执法工作实际，就城中村改造过程中搭建房屋的性质认定及处理对策，进行初步探讨。
    一、列入城中村改造详细规划的居民安置住宅小区及其附属设施
    列入城中村改造详细规划的居民安置住宅小区及其附属设施，绝大部分都有合法的手续，对于个别违法现象，查处时主要看是否严重影响城中村改造的整体规划。
    1、居民安置住宅。安置居民的住宅小区原则上均在城中村改造详细规划之内，经过系统的论证和严密的规划，各种手续均较为齐全。与城管部门业务相关的情况主要是：超建、移位，以及改变建筑用途（如将一层地下室改为车库）等情况。但作为安置居民用房，此类建筑确有其存在必要，且对城中村整体改造规划的影响不大，应予保留，可给予罚款并责令其限期补办相关手续。
    2、小区附属设施建筑。对于城中村改造的居民安置住宅小区，只办理了主体楼房的规划及施工手续，而没有办理配套设施的。比如换热站、垃圾转运站及村委办公用房、物业用房等的规划手续。此类，有其存在的必要性，可视不同情况进行处理。有些建筑物对城中村改造整体规划影响不大，可酌情保留，给予罚款处理并责令其限期补办相关手续。严重影响城中村改造整体规划实施的，则必须予以拆除，或另选位置，或予以重建，并办理相关手续。
    二、在生活保障用地上进行的生产经营性建筑物
    在城中村改造过程中，一般都给村民留出一定的生活保障用地。潍坊市政府《关于加快中心市区“城中村”改造的意见》中规定：为妥善解决居民的居住和生活保障问题，在编制“城中村”改造规划时，分别按照人均83平方米的标准留出居民安置用地和生活保障用地（根据被改造村的土地情况，也可规划保障居民生活的经营性房产等）。在此类土地上进行的建设主要有以下几种：
    1、市区内的沿街经营用房。此类房产既有新建的，也有村内原有的集体经营性房产。对于新建的建筑，必须按照城市整体规划建设并办理相关手续，如没有办理手续的，可依据国务院《城市市容和环境卫生管理条例》依法予以拆除。
    2、不是沿街的经营性房产。对原有集体经营性房产要逐年翻新改造，以适应城市规划建设的需要。对未办理相关手续的，对城中村改造整体规划影响不大的可予保留，给予罚款处理并责令其限期补办相关手续。影响较大的应予依法拆除。
    3、各村规划工业园内的建设。处于市郊的各村，虽然列在城中村改造计划之内，但很多都利用自身的地理位置规划了小型的工业园。建在园内的企业，一般只与村里签订了用地的合同，并未办理规划、施工等相关手续。对于此类建筑，因为其本身就在村规划的工业园内，且多位于郊区，对城市规划及市容的影响不大，故可予以保留，给予罚款处理并责令其限期补办相关手续。
    三、在城中村改造过程中进行的各种临时建筑物
    城中村改造过程中进行的各种临时建设主要包括个人及集体新建的临时安置住房、进行旧村改造工程建设工地上搭建的临时工棚、办公室以及其他临时经营性设施。此类建筑或设施有其存在的必要性,但应办理相关手续，并在改造工程完工后拆除。如将临时性建筑改做他用，应依法给予强制拆除。
    四、未办理审批许可的新建及已建住宅房
    对于此类住宅的处理，各地有不同的方法。对于其合法性的认定，很多城市都设定不同的标准。石家庄市就规定“城中村改造过程中，对已建的村民无证房屋……凡在2000年5月1日以后未经市规划部门审批、擅自动工兴建的所有建(构)筑物，不论任何单位和个人，不论任何理由，一律依法强制拆除。”郑州市城中村改造规划土地拆迁管理实施办法中也规定：“2000年8月9日以后未经市规划、建设等部门批准建设的住宅，按照违法建筑处理，拆迁时一律不予安置补偿。”潍坊市《关于加快中心市区“城中村”改造的意见》中并没有设定时限，而是做了如下规定：“鉴于部分村已建住宅尚未办理手续的情况十分复杂，市房管、规划国土、建设等部门要配合各区政府对这部分住宅情况进行一次全面调查，区别不同情况，提出解决问题的办法和措施，报市领导小组批准后组织实施。”
    为此笔者认为，对城中村改造过程中没有办理手续的居民住宅，判断其是否合法，是否应给予补偿，应以被市政府列入城中村规划之日起作为分界线，具体日期以市政府的文件发布日期为准，凡在此日期后新建的房屋，均应视为违法建设进行拆除，而在此之前建设的房屋，尽管没有手续，也应在拆迁时给予适当补助，不应完全以违法建筑论处,但应在整治过程中补办相关手续;对于在城中村内擅自占用居民共用部位的建筑物，应由房管部门依据《物业管理条例》责令限期改正，而不应再由城管部门进行处理。

（作者 苏丰凯 潍坊市城市管理行政执法局投诉受理中心主任 王化杰 潍坊市城市管理行政执法局投诉受理中心科员）